Дело № 33-1710/2024

Акты

судья Шамухамедова Е.В. дело № 2-780/2024

№33-1710/2024

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Астрахань 29 мая 2024 года

Судебная коллегия по гражданским делам Астраханского областного суда в составе:

председательствующего Тимофеевой И.П.,

судей областного суда Карповой И.Ю., Чуб Л.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Максимовой В.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Чуб Л.В. дело по апелляционной жалобе Кабак Е.Н. на решение Советского районного суда г.Астрахани от ДД.ММ.ГГГГ по иску Публичного акционерного общества «Совкомбанк» к Кабак Е.Н. о взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество,

установила:

ПАО «Совкомбанк» обратилось в суд с иском к Кабак Е.Н. о взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество, указав, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был заключен кредитный договор №, по условиям которого банк предоставил заемщику целевой кредит в размере 3400000 рублей под 10,89 % годовых, сроком до ДД.ММ.ГГГГ под залог приобретаемой в собственность квартиры по адресу: <адрес>. В связи с ненадлежащим исполнением договора за ответчиком по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ образовалась задолженность по кредитному договору в размере 3 723 686 рублей 75 копеек. Обращаясь в суд, истец просил расторгнуть указанный кредитный договор, взыскать с Кабак Е.Н. в пользу ПАО «Совкомбанк» сумму задолженности в размере 3 723 686 рублей 75 копеек, а также сумму уплаченной государственной пошлины в размере 32 818 рублей 43 копеек. Взыскать с Кабак Е.Н. в пользу ПАО «Совкомбанк» проценты за пользования кредитом по ставке 10,89 % годовых, начисленных на сумму остатка основного долга, с ДД.ММ.ГГГГ по дату вступления решения суда в законную силу. Взыскать с ответчика Кабак Е.Н. в пользу ПАО «Совкомбанк» неустойку в размере ключевой ставки Банка России на день заключения настоящего договора от суммы просроченной задолженности за каждый календарный день просрочки с ДД.ММ.ГГГГ по дату вступления решения суда в законную силу. Обратить взыскание на предмет залога: недвижимое имущество, находится по адресу: 414057, <адрес>, вид объекта недвижимости: квартира, общая площадь: <данные изъяты>, кадастровый №, путем реализации с публичных торгов, установив начальную продажную цену в размере 5 665 000 рублей, принадлежащую на праве собственности Кабак Е.Н.

В судебное заседание представитель истца ПАО «Совкомбанк» не явился, просил суд рассмотреть дело в отсутствие их представителя.

В судебное заседание ответчик Кабак Е.Н. не явилась, представила суду заявление об отложении судебного разбирательства в связи с прохождением реабилитационного периода в другом городе.

Вместе с тем, доказательств, свидетельствующих о наличии уважительных причин неявки в судебное заседание не представлено.

Судом первой инстанции принято решение о рассмотрении дела в отсутствии сторон в порядке ст. 167 ГПК РФ, принимая во внимание, что ответчик надлежащим образом извещена о рассмотрении дела, ранее неоднократно просила отложить судебное разбирательство, доказательств уважительности неявки в судебное заседание не представила.

Решением Советского районного суда г. Астрахани от ДД.ММ.ГГГГ исковые требования ПАО «Совкомбанк» удовлетворены. С Кабак Е.Н. в пользу ПАО «Совкомбанк» взыскана задолженность по кредитному договору в размере 3 723 686 рублей 75 копеек, расходы по оплате государственной пошлины в размере 32 818 рублей 43 копеек, в проценты за пользование кредитом по ставке 10.89 % годовых, начисленных на сумму остатка основного долга, с ДД.ММ.ГГГГ по дату вступления решения суда в законную силу; неустойка в размере ключевой ставки Банка России на день заключения кредитного договора от суммы просроченной задолженности за каждый календарный день просрочки с ДД.ММ.ГГГГ по дату вступления решения суда в законную силу. Обращено взыскание на предмет залога – квартиру, общей площадью 90,4 кв.м. с кадастровым №, расположенную по адресу: <адрес> путем реализации с публичных торгов, установив начальную продажную цену в размере 5 799 440 рублей. Расторгнут кредитный договор № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ПАО «Совкомбанк» и Кабак Е.Н.

В апелляционной жалобе Кабак Е.Н. ставит вопрос об отмене решения суда ввиду нарушения судом норм материального и процессуального права. Считает, что оценщиком определена стоимость спорной квартиры без осмотра и выезда по месту нахождения квартиры, без учета наличия или отсутствия ремонта. Требование о расторжении договора истец не заявлял, при этом просил взыскать всю денежную сумму, что в сложившихся обстоятельствах, нарушает баланс интересов сторон и является злоупотреблением истцом своими правами в ущерб прав заемщиков и поручителей.

Представитель ПАО «Совкомбанк», Кабак Е.Н. в судебное заседание не явились, о слушании дела извещены надлежаще. Учитывая надлежащее извещение участвующих в деле лиц, в том числе, путем размещения информации на сайте Астраханского областного суда, в соответствии с положениями статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия определила рассмотреть жалобу в отсутствие не явившихся по вторичному вызову сторон.

Заслушав докладчика, проверив материалы дела и обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда по доводам, изложенным в жалобе.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

По кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты за пользование ею (статья 819 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 810 Гражданского кодекса Российской Федерации заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.

В силу пункта 2 статьи 811 Гражданского кодекса Российской Федерации, если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям, то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с процентами за пользование займом, причитающимися на момент его возврата.

На основании пункта 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться залогом.

В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом (пункт 1 статьи 334 Гражданского кодекса РФ).

Взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства (пункт 1 статьи 348 Гражданского кодекса РФ).

Обращение взыскания на заложенное имущество не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия:1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества; 2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца (пункт 2 статьи 348 Гражданского кодекса РФ).

Пунктом 1 статьи 350 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном данным Кодексом и процессуальным законодательством, если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется в порядке, установленном абзацами вторым и третьим пункта 2 статьи 350.1 названного Кодекса.

Согласно п. 1 статьи 50 Федерального закона от 16.07.1998г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее Закон Об ипотеке) залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Согласно положениям подпункта 4 пункта 2 статьи 54 Закона Об ипотеке, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем, в частности, начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации; начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом; если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

В силу статьи 56 Закона Об ипотеке, имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращается взыскание, должно быть реализовано путем продажи с публичных торгов.

В силу статьи 54.1 Закона Об ипотеке (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений), обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия: сумма неисполненного обязательства составляет менее пяти процентов от размера оценки предмета ипотеки по договору об ипотеке; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.

В соответствии пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим кодексом, другими законами или договором.

В силу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 452 Гражданского кодекса РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между банком и Кабак Е.Н. заключен кредитный договор №, согласно которому банк предоставил заемщику кредит в размере 3 400 000 рублей под 10,89 % годовых, сроком до ДД.ММ.ГГГГ для приобретения в собственности квартиры, расположенной по адресу: <адрес>.

Договор обеспечен залогом недвижимого имущества, расположенного по адресу: <адрес> (п. 1.11 Договора).

Государственная регистрация права собственности Кабак Е.Н. на квартиру, запись об ипотеке в силу закона в отношении квартиры произведены ДД.ММ.ГГГГ Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области. Запись об ипотеке в силу закона в отношении квартиры произведена в ЕГРП ДД.ММ.ГГГГ за №.

Денежные средства в сумме 3400000 руб. были предоставлены Кабак Е.Н. истцом путем зачисления на счет №.

Кабак Е.Н. свои обязательства по возврату кредита и уплаты процентов выполняла ненадлежащим образом, допускала неоднократно просрочку платежей, что подтверждается выпиской по счету в связи с чем, образовалась задолженность (л.д. 11-12).

В связи с неисполнением Кабак Е.Н. должным образом принятых на себя по кредитному договору обязательств, ДД.ММ.ГГГГ ПАО «Совкомбанк» направил в адрес ответчика требование о досрочном погашении задолженности в течение 30 дней, которое ею не исполнено (л.д. 13).

В соответствии с п. 6.2 общих условий, в случае нарушения заемщиком обязательств по возврату кредита (части кредита) и (или) уплате процентов за пользование кредитом по кредитному договору заемщик уплачивает кредитору неустойку в размере ключевой ставки Банка России на день заключения настоящего договора от суммы просроченной задолженности за каждый день просрочки.

В соответствии с п. 5.4.1 общих условий, кредитор имеет право потребовать полного досрочного возврата кредита и уплаты начисленных ко дню возврата процентов и комиссий при просрочке очередного ежемесячного платежа на срок, общей продолжительностью 60 календарных дней в течение последних 180 дней.

Также в соответствии с п. 5.4.3 общих условий, в случае неисполнения заемщиком требований кредитора о досрочном возврате кредита в течении 30 дней, считая со дня предъявления кредитором требования о досрочном возврате кредита и уплате процентов, обратить взыскание на квартиру, находящуюся в залоге у кредитора в качестве обеспечения исполнения обязательств заемщика по договору.

Согласно расчету, представленному истцом, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ сумма задолженности по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ составляет 3723686,75 руб., в том числе просроченный основной долг в размере 3384277,57 руб., просроченные проценты 324949,24 руб., неустойка на просроченная ссуду – 3611,97 руб., неустойка на просроченный проценты – 1557,12 руб., просроченные проценты на просроченную ссуду – 9290,85 руб.

Расчет задолженности судом проверен, признан верным, составленным в соответствии с условиями заключенного между сторонами договора, отражающим все произведенные платежи, согласуется с выпиской по счету. Доказательств отсутствия задолженности по договору либо наличия задолженности в меньшем размере ответчиками не представлено.

По ходатайству ответчика по делу на основании определения суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено АНО РЦСЭ «Спектр».

Согласно заключению судебной экспертизы № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненной АНО РЦСЭ «Спектр» рыночная стоимость квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, составляет 7249300 руб.

Разрешая спор, оценив собранные по делу доказательства в их совокупности, руководствуясь ст. ст. 309, 334, 450, 809, 810, 819 Гражданского кодекса Российской Федерации, положениями Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» суд первой инстанции, принимая во внимание заключение судебной экспертизы, установив факт нарушения Кабанк Е.Н. условий кредитного договора по возврату денежных средств и уплаты процентов за пользование кредитом, пришел к выводу об удовлетворении исковых требований ПАО «Совкомбанк» и взыскании с ответчика задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество, расторжению договора.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, поскольку они основаны на правильном применении норм материального права, соответствуют материалам и фактическим обстоятельствам дела, совокупности собранных по делу доказательств судом дана оценка, выводы суда, положенные в основу решения, должным образом мотивированы.

Доводы апелляционной жалобы о том, что судебная экспертиза была проведена без осмотра квартиры, сами по себе не свидетельствуют о том, что заключение судебной экспертизы является недопустимым доказательством.

Проведение оценки объектов регулируется Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В соответствии с вышеназванным законом при ипотечном кредитовании физических лиц и юридических лиц в случаях возникновения споров о величине стоимости предмета ипотеки проведение оценки объектов оценки является обязательным; оценка объекта, в том числе, повторная, может быть проведена оценщиком на основании определения суда; суд самостоятелен в выборе оценщика (статьи 8, 9).

Как следует из материалов дела, ответчик воспользовалась своим правом, заявив ходатайство о проведении судебной оценочной экспертизы, из заключения которой следует, что рыночная стоимость заложенной квартиры составляет 7249300 руб.

Начальная стоимость залогового имущества определена судом в соответствии с подпунктом 4 пункта 2 статьи 54 Закона «Об ипотеке» в размере, составляющем 80 % от стоимости залогового имущества, определенного на основании заключения судебной экспертизы, что составляет 5799440 руб.

При проведении экспертизы экспертом использовался сравнительный подход, отразив, что в связи с наличием рынка объектов-аналогов, позволяющего получить необходимый для оценки объем данных о ценах и характеристиках объектов-аналогов, расчет стоимости объекта экспертизы затратным подходом не производился.

Согласно пункту 4 Федерального стандарта оценки «Подходы и методы оценки» (ФСО V), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 г. № 200 сравнительный подход представляет собой совокупность методов оценки, основанных на сравнении объекта оценки с идентичными или аналогичными объектами (аналогами); основан на принципах ценового равновесия и замещения.

В заключении экспертизы проведен подробный анализ рынка объекта исследования. Экспертом подобраны объекты-аналоги, которые относятся к одному с объектом оценки сегменту рынка, сопоставимы с ним по ценно-образующим факторам, схожи по экономическим и материальным характеристикам.

В заключении экспертом представлена необходимая информация, идентифицирующая объект экспертизы, его количественные и качественные характеристики, анализ рынка объектов недвижимости, а также информация о факторах, имеющих наибольшее влияние на рыночную стоимость объектов недвижимости.

Содержащие в заключении сведения дают надлежащее представление о местоположении, категории, размере, стоимости объектов - аналогов и иных их характеристиках, учтенных экспертом при расчете итоговой величины рыночной стоимости объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных экспертом при расчете итоговой величины рыночной стоимости объектов недвижимости.

Из заключения эксперта следует, что объект оценки и объекты-аналоги расположены в сопоставимых типовых зонах, в связи с чем, внесение корректировки на местоположение не требуется. Экспертом подобраны наиболее схожие по площади с объектом оценки объекты-аналоги. При расчете рыночной стоимости объекта недвижимости сравнительным подходом экспертом также применены корректировки на торг, район расположения, тип объекта, на стоимость, приходящуюся на земельный участок и наличие парковки.

Нарушений при производстве экспертизы и даче заключения требования Федерального закона от 31 мая 2002 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», статьей 79, 83 - 86 ГПК РФ, которые бы свидетельствовали о неполноте, недостоверности и недопустимости заключения экспертизы и неправильности сделанных выводов суда по доводам апелляционной жалобы не установлено.

Судом первой инстанции верно принято данное заключение в качестве допустимого и достоверного доказательства по делу.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, суд первой инстанции с достаточной полнотой исследовал все обстоятельства дела, юридически значимые обстоятельства по делу судом установлены правильно, выводы суда не противоречат материалам дела, основаны на всестороннем, полном и объективном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Иных доводов о несогласии с выводами суда первой инстанции в апелляционной жалобе не содержится. Основания к отмене или изменению решения суда первой инстанции, установленные статьей 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, отсутствуют.

Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Астраханского областного суда

определила:

решение Советского районного суда г. Астрахани от ДД.ММ.ГГГГ оставить без изменения, апелляционную жалобу Кабак Е.Н. без удовлетворения.

Председательствующий И.П. Тимофеева

Судьи областного суда Л.В. Чуб

И.Ю. Карпова

судья Шамухамедова Е.В. дело № 2-780/2024

№33-1710/2024

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Астрахань 29 мая 2024 года

Судебная коллегия по гражданским делам Астраханского областного суда в составе:

председательствующего Тимофеевой И.П.,

судей областного суда Карповой И.Ю., Чуб Л.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Максимовой В.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Чуб Л.В. дело по апелляционной жалобе Кабак Е.Н. на решение Советского районного суда г.Астрахани от ДД.ММ.ГГГГ по иску Публичного акционерного общества «Совкомбанк» к Кабак Е.Н. о взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество,

установила:

ПАО «Совкомбанк» обратилось в суд с иском к Кабак Е.Н. о взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество, указав, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был заключен кредитный договор №, по условиям которого банк предоставил заемщику целевой кредит в размере 3400000 рублей под 10,89 % годовых, сроком до ДД.ММ.ГГГГ под залог приобретаемой в собственность квартиры по адресу: <адрес>. В связи с ненадлежащим исполнением договора за ответчиком по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ образовалась задолженность по кредитному договору в размере 3 723 686 рублей 75 копеек. Обращаясь в суд, истец просил расторгнуть указанный кредитный договор, взыскать с Кабак Е.Н. в пользу ПАО «Совкомбанк» сумму задолженности в размере 3 723 686 рублей 75 копеек, а также сумму уплаченной государственной пошлины в размере 32 818 рублей 43 копеек. Взыскать с Кабак Е.Н. в пользу ПАО «Совкомбанк» проценты за пользования кредитом по ставке 10,89 % годовых, начисленных на сумму остатка основного долга, с ДД.ММ.ГГГГ по дату вступления решения суда в законную силу. Взыскать с ответчика Кабак Е.Н. в пользу ПАО «Совкомбанк» неустойку в размере ключевой ставки Банка России на день заключения настоящего договора от суммы просроченной задолженности за каждый календарный день просрочки с ДД.ММ.ГГГГ по дату вступления решения суда в законную силу. Обратить взыскание на предмет залога: недвижимое имущество, находится по адресу: 414057, <адрес>, вид объекта недвижимости: квартира, общая площадь: <данные изъяты>, кадастровый №, путем реализации с публичных торгов, установив начальную продажную цену в размере 5 665 000 рублей, принадлежащую на праве собственности Кабак Е.Н.

В судебное заседание представитель истца ПАО «Совкомбанк» не явился, просил суд рассмотреть дело в отсутствие их представителя.

В судебное заседание ответчик Кабак Е.Н. не явилась, представила суду заявление об отложении судебного разбирательства в связи с прохождением реабилитационного периода в другом городе.

Вместе с тем, доказательств, свидетельствующих о наличии уважительных причин неявки в судебное заседание не представлено.

Судом первой инстанции принято решение о рассмотрении дела в отсутствии сторон в порядке ст. 167 ГПК РФ, принимая во внимание, что ответчик надлежащим образом извещена о рассмотрении дела, ранее неоднократно просила отложить судебное разбирательство, доказательств уважительности неявки в судебное заседание не представила.

Решением Советского районного суда г. Астрахани от ДД.ММ.ГГГГ исковые требования ПАО «Совкомбанк» удовлетворены. С Кабак Е.Н. в пользу ПАО «Совкомбанк» взыскана задолженность по кредитному договору в размере 3 723 686 рублей 75 копеек, расходы по оплате государственной пошлины в размере 32 818 рублей 43 копеек, в проценты за пользование кредитом по ставке 10.89 % годовых, начисленных на сумму остатка основного долга, с ДД.ММ.ГГГГ по дату вступления решения суда в законную силу; неустойка в размере ключевой ставки Банка России на день заключения кредитного договора от суммы просроченной задолженности за каждый календарный день просрочки с ДД.ММ.ГГГГ по дату вступления решения суда в законную силу. Обращено взыскание на предмет залога – квартиру, общей площадью 90,4 кв.м. с кадастровым №, расположенную по адресу: <адрес> путем реализации с публичных торгов, установив начальную продажную цену в размере 5 799 440 рублей. Расторгнут кредитный договор № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ПАО «Совкомбанк» и Кабак Е.Н.

В апелляционной жалобе Кабак Е.Н. ставит вопрос об отмене решения суда ввиду нарушения судом норм материального и процессуального права. Считает, что оценщиком определена стоимость спорной квартиры без осмотра и выезда по месту нахождения квартиры, без учета наличия или отсутствия ремонта. Требование о расторжении договора истец не заявлял, при этом просил взыскать всю денежную сумму, что в сложившихся обстоятельствах, нарушает баланс интересов сторон и является злоупотреблением истцом своими правами в ущерб прав заемщиков и поручителей.

Представитель ПАО «Совкомбанк», Кабак Е.Н. в судебное заседание не явились, о слушании дела извещены надлежаще. Учитывая надлежащее извещение участвующих в деле лиц, в том числе, путем размещения информации на сайте Астраханского областного суда, в соответствии с положениями статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия определила рассмотреть жалобу в отсутствие не явившихся по вторичному вызову сторон.

Заслушав докладчика, проверив материалы дела и обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда по доводам, изложенным в жалобе.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

По кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты за пользование ею (статья 819 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 810 Гражданского кодекса Российской Федерации заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.

В силу пункта 2 статьи 811 Гражданского кодекса Российской Федерации, если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям, то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с процентами за пользование займом, причитающимися на момент его возврата.

На основании пункта 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться залогом.

В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом (пункт 1 статьи 334 Гражданского кодекса РФ).

Взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства (пункт 1 статьи 348 Гражданского кодекса РФ).

Обращение взыскания на заложенное имущество не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия:1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества; 2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца (пункт 2 статьи 348 Гражданского кодекса РФ).

Пунктом 1 статьи 350 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном данным Кодексом и процессуальным законодательством, если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется в порядке, установленном абзацами вторым и третьим пункта 2 статьи 350.1 названного Кодекса.

Согласно п. 1 статьи 50 Федерального закона от 16.07.1998г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее Закон Об ипотеке) залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Согласно положениям подпункта 4 пункта 2 статьи 54 Закона Об ипотеке, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем, в частности, начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации; начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом; если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

В силу статьи 56 Закона Об ипотеке, имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращается взыскание, должно быть реализовано путем продажи с публичных торгов.

В силу статьи 54.1 Закона Об ипотеке (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений), обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия: сумма неисполненного обязательства составляет менее пяти процентов от размера оценки предмета ипотеки по договору об ипотеке; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.

В соответствии пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим кодексом, другими законами или договором.

В силу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 452 Гражданского кодекса РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между банком и Кабак Е.Н. заключен кредитный договор №, согласно которому банк предоставил заемщику кредит в размере 3 400 000 рублей под 10,89 % годовых, сроком до ДД.ММ.ГГГГ для приобретения в собственности квартиры, расположенной по адресу: <адрес>.

Договор обеспечен залогом недвижимого имущества, расположенного по адресу: <адрес> (п. 1.11 Договора).

Государственная регистрация права собственности Кабак Е.Н. на квартиру, запись об ипотеке в силу закона в отношении квартиры произведены ДД.ММ.ГГГГ Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области. Запись об ипотеке в силу закона в отношении квартиры произведена в ЕГРП ДД.ММ.ГГГГ за №.

Денежные средства в сумме 3400000 руб. были предоставлены Кабак Е.Н. истцом путем зачисления на счет №.

Кабак Е.Н. свои обязательства по возврату кредита и уплаты процентов выполняла ненадлежащим образом, допускала неоднократно просрочку платежей, что подтверждается выпиской по счету в связи с чем, образовалась задолженность (л.д. 11-12).

В связи с неисполнением Кабак Е.Н. должным образом принятых на себя по кредитному договору обязательств, ДД.ММ.ГГГГ ПАО «Совкомбанк» направил в адрес ответчика требование о досрочном погашении задолженности в течение 30 дней, которое ею не исполнено (л.д. 13).

В соответствии с п. 6.2 общих условий, в случае нарушения заемщиком обязательств по возврату кредита (части кредита) и (или) уплате процентов за пользование кредитом по кредитному договору заемщик уплачивает кредитору неустойку в размере ключевой ставки Банка России на день заключения настоящего договора от суммы просроченной задолженности за каждый день просрочки.

В соответствии с п. 5.4.1 общих условий, кредитор имеет право потребовать полного досрочного возврата кредита и уплаты начисленных ко дню возврата процентов и комиссий при просрочке очередного ежемесячного платежа на срок, общей продолжительностью 60 календарных дней в течение последних 180 дней.

Также в соответствии с п. 5.4.3 общих условий, в случае неисполнения заемщиком требований кредитора о досрочном возврате кредита в течении 30 дней, считая со дня предъявления кредитором требования о досрочном возврате кредита и уплате процентов, обратить взыскание на квартиру, находящуюся в залоге у кредитора в качестве обеспечения исполнения обязательств заемщика по договору.

Согласно расчету, представленному истцом, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ сумма задолженности по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ составляет 3723686,75 руб., в том числе просроченный основной долг в размере 3384277,57 руб., просроченные проценты 324949,24 руб., неустойка на просроченная ссуду – 3611,97 руб., неустойка на просроченный проценты – 1557,12 руб., просроченные проценты на просроченную ссуду – 9290,85 руб.

Расчет задолженности судом проверен, признан верным, составленным в соответствии с условиями заключенного между сторонами договора, отражающим все произведенные платежи, согласуется с выпиской по счету. Доказательств отсутствия задолженности по договору либо наличия задолженности в меньшем размере ответчиками не представлено.

По ходатайству ответчика по делу на основании определения суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено АНО РЦСЭ «Спектр».

Согласно заключению судебной экспертизы № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненной АНО РЦСЭ «Спектр» рыночная стоимость квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, составляет 7249300 руб.

Разрешая спор, оценив собранные по делу доказательства в их совокупности, руководствуясь ст. ст. 309, 334, 450, 809, 810, 819 Гражданского кодекса Российской Федерации, положениями Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» суд первой инстанции, принимая во внимание заключение судебной экспертизы, установив факт нарушения Кабанк Е.Н. условий кредитного договора по возврату денежных средств и уплаты процентов за пользование кредитом, пришел к выводу об удовлетворении исковых требований ПАО «Совкомбанк» и взыскании с ответчика задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество, расторжению договора.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, поскольку они основаны на правильном применении норм материального права, соответствуют материалам и фактическим обстоятельствам дела, совокупности собранных по делу доказательств судом дана оценка, выводы суда, положенные в основу решения, должным образом мотивированы.

Доводы апелляционной жалобы о том, что судебная экспертиза была проведена без осмотра квартиры, сами по себе не свидетельствуют о том, что заключение судебной экспертизы является недопустимым доказательством.

Проведение оценки объектов регулируется Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В соответствии с вышеназванным законом при ипотечном кредитовании физических лиц и юридических лиц в случаях возникновения споров о величине стоимости предмета ипотеки проведение оценки объектов оценки является обязательным; оценка объекта, в том числе, повторная, может быть проведена оценщиком на основании определения суда; суд самостоятелен в выборе оценщика (статьи 8, 9).

Как следует из материалов дела, ответчик воспользовалась своим правом, заявив ходатайство о проведении судебной оценочной экспертизы, из заключения которой следует, что рыночная стоимость заложенной квартиры составляет 7249300 руб.

Начальная стоимость залогового имущества определена судом в соответствии с подпунктом 4 пункта 2 статьи 54 Закона «Об ипотеке» в размере, составляющем 80 % от стоимости залогового имущества, определенного на основании заключения судебной экспертизы, что составляет 5799440 руб.

При проведении экспертизы экспертом использовался сравнительный подход, отразив, что в связи с наличием рынка объектов-аналогов, позволяющего получить необходимый для оценки объем данных о ценах и характеристиках объектов-аналогов, расчет стоимости объекта экспертизы затратным подходом не производился.

Согласно пункту 4 Федерального стандарта оценки «Подходы и методы оценки» (ФСО V), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 г. № 200 сравнительный подход представляет собой совокупность методов оценки, основанных на сравнении объекта оценки с идентичными или аналогичными объектами (аналогами); основан на принципах ценового равновесия и замещения.

В заключении экспертизы проведен подробный анализ рынка объекта исследования. Экспертом подобраны объекты-аналоги, которые относятся к одному с объектом оценки сегменту рынка, сопоставимы с ним по ценно-образующим факторам, схожи по экономическим и материальным характеристикам.

В заключении экспертом представлена необходимая информация, идентифицирующая объект экспертизы, его количественные и качественные характеристики, анализ рынка объектов недвижимости, а также информация о факторах, имеющих наибольшее влияние на рыночную стоимость объектов недвижимости.

Содержащие в заключении сведения дают надлежащее представление о местоположении, категории, размере, стоимости объектов - аналогов и иных их характеристиках, учтенных экспертом при расчете итоговой величины рыночной стоимости объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных экспертом при расчете итоговой величины рыночной стоимости объектов недвижимости.

Из заключения эксперта следует, что объект оценки и объекты-аналоги расположены в сопоставимых типовых зонах, в связи с чем, внесение корректировки на местоположение не требуется. Экспертом подобраны наиболее схожие по площади с объектом оценки объекты-аналоги. При расчете рыночной стоимости объекта недвижимости сравнительным подходом экспертом также применены корректировки на торг, район расположения, тип объекта, на стоимость, приходящуюся на земельный участок и наличие парковки.

Нарушений при производстве экспертизы и даче заключения требования Федерального закона от 31 мая 2002 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», статьей 79, 83 - 86 ГПК РФ, которые бы свидетельствовали о неполноте, недостоверности и недопустимости заключения экспертизы и неправильности сделанных выводов суда по доводам апелляционной жалобы не установлено.

Судом первой инстанции верно принято данное заключение в качестве допустимого и достоверного доказательства по делу.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, суд первой инстанции с достаточной полнотой исследовал все обстоятельства дела, юридически значимые обстоятельства по делу судом установлены правильно, выводы суда не противоречат материалам дела, основаны на всестороннем, полном и объективном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Иных доводов о несогласии с выводами суда первой инстанции в апелляционной жалобе не содержится. Основания к отмене или изменению решения суда первой инстанции, установленные статьей 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, отсутствуют.

Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Астраханского областного суда

определила:

решение Советского районного суда г. Астрахани от ДД.ММ.ГГГГ оставить без изменения, апелляционную жалобу Кабак Е.Н. без удовлетворения.

Председательствующий И.П. Тимофеева

Судьи областного суда Л.В. Чуб

И.Ю. Карпова